Um assunto muito interessante que traz em seu bojo algumas mudanças que já se faziam necessárias, uma vez que todos os direitos do inquilino haviam sido usurpados, afinal não alugamos casa por prazer e sim por necessidade e para tanto devemos ser tratados com respeito pelos locadores, imobiliárias, corretores e seguradoras. Antes de impor à força contratos draconianos em função de maus pagadores, devem sim, fazer uma pesquisa de idoneidade que salvaguarde seus interesses e os dos locadores e locatários, afinal, contratos subentende-se direitos e deveres para ambas as partes.Modificações agilizam processo de despejo, desobrigam apresentação de fiador e permitem mudança de fiador durante o contrato.
Dentre as principais mudanças estão a agilidade no processo de despejo, a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato.
Entenda abaixo as principais alterações que poderão ser introduzidas com a sanção da nova lei:
Processo de Despejo
Pelo projeto, caso o inquilino tenha dívida com o proprietário ou a imobiliária, bastará a expedição de um mandado de despejo para que o locatário seja obrigado a deixar o imóvel. Após a sentença de despejo, o inquilino terá 30 dias para se retirar voluntariamente.
Hoje, é exigido que o inquilino receba dois mandados e duas diligências, e o proprietário demora, em média, 14 meses para retomar o imóvel.
A demora faz com que muitos proprietários desistam de alugar pelo risco de uma ação judicial envolvendo o inquilino. Com a mudança, a expectativa é que o tempo médio para retomada do imóvel reduza para 4 meses e, com isso, mais imóveis sejam colocados para locação no mercado, possibilitando a redução de preços.
Pelas alterações do projeto, para suspender a ação de despejo, o inquilino precisará pagar o saldo devedor no prazo de 15 dias. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida, recurso que hoje contribui para o atraso do processo.
Fiador
O projeto também beneficia o inquilino que, se for bom pagador, poderá ser desobrigado a registrar um fiador ou qualquer outra forma de garantia (seguro-fiança, depósito caução, etc).
O fiador, por sua vez, poderá desistir da função, precisando, apenas, comunicar com 120 dias de antecedência para que seja encontrado outro.
O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômico-financeira.
Nos casos de dissolução familiar ou de morte do locatário, o fiador poderá exonerar-se de suas responsabilidades, no prazo de 30 dias após a comunicação feita pelo novo responsável pelo aluguel. Os efeitos da fiança, porém, permanecerão durante 120 dias após notificação da parte do locador.
A atual Lei do Inquilinato não prevê estas questões.
Multa Rescisória
A proposta adequa ao novo Código Civil o projeto que mantém a proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente.
Isso significa que, se o inquilino decidir entregar o imóvel após 18 meses, em um contrato de locação de 30 meses com multa rescisória de 3 aluguéis, pagará apenas a multa proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato
(30 – 18 = 12 meses faltantes), ou seja, 1,2 aluguel.
Divórcio
O projeto garante que, após uma separação de casais, o imóvel seja usado por qualquer um dos dois, independentemente do nome que estiver no contrato. Mas isso será válido apenas para locações residenciais e não mais para qualquer tipo de imóvel.
Caso a lei passe a valer, todos os locatários poderão pedir que seus contratos sejam readaptados, se o próprio locador não tomar a providência. Nenhuma cláusula poderá ser alterada sem consentimento do inquilino.
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